La gestione del suolo

Utilizzo del suolo

Alcuni usi possono alterare la capacità futura del suolo di offrire servizi. In relazione a questi usi esso può essere considerato sia come superficie, sia come ecosistema. Nel primo caso, si impone la scelta della sua ripartizione spaziale nelle diverse forme di utilizzo: urbanistiche, agricole o naturalistiche; nel secondo caso, l’uso del suolo comporta la conservazione delle sue priorità, per cui ci si deve confrontare con dei fenomeni di inquinamento o di erosione. In entrambi i casi si hanno esternalità che impediscono al mercato di operare efficientemente.

• Suolo come superficie: l’aspetto più notevole di utilizzo del suolo è connesso con la crescita dei centri urbani. Questo uso è normalmente irreversibile e quindi compromette gli usi non urbani.
• Suolo come ecosistema: la gestione del suolo come ecosistema riguarda la conservazione e il miglioramento delle proprietà e delle caratteristiche in rapporto alle varie funzioni che gli sono proprie (es.: capacità di assimilare i rifiuti).

L’uso ottimale del suolo

In assenza di costi d’uso, dovrebbe avere luogo fino a quando i costi sociali marginali, sopportabili per usufruire dei servizi che da esso si ottengono, risultano uguali ai benefici marginali sociali. In realtà esistono particolari usi che possono alterare la natura dei servizi disponibili in futuro e modificare le opportunità di consumo, per cui occorre prendere in considerazione anche il costo d’uso. Nel caso di allocazione intertemporale della risorsa occorre considerare due tipi di servizi:

• un flusso di servizi indistruttibili, costanti nel tempo, indipendenti dall’attività economica alla quale il servizio è assegnato e che è associato alla presenza di spazio;
• un flusso di servizi dipendenti dall’uso al quale lo spazio è assegnato (coltivazione, trasporto etc.).

Il flusso di questi servizi varia nel tempo a seconda delle modalità d’uso dello stock. Ogni decisione di trasformare l’utilizzo del suolo deve tener conto dell’impatto che il cambiamento avrà sui benefici futuri e pertanto occorre considerare il costo opportunità.

Bmg E = benefici marginali Edilizi;

Bmg A = benefici marginali Agricoli.

Se non prendiamo in considerazione gli effetti dell’attuale allocazione sui benefici del consumo futuro, allora l’uguaglianza tra Bmg E e Bmg A individua la quantità Q* di suolo che deve passare dall’utilizzo agricolo a quello edilizio, mentre la quantità Q-Q* rimane utilizzata secondo la destinazione originaria agricola. Tuttavia, il cambiamento di utilizzo da parte dello stock della risorsa ha un effetto irreversibile, dato che la quantità Q* non può più essere utilizzata per fini agricoli. Per contro la quantità Q-Q* potrà essere adibita in futuro ad uno dei due possibili utilizzi. L’allocazione di OQ* unità di terreno a scopi edificabili può non essere ottimale se nel futuro verrà richiesta, per scopi agricoli, una quantità di terreno maggiore di Q-Q*.

I cambiamenti nell’uso del suolo: il processo di urbanizzazione

I prezzi di mercato privilegiano utilizzi privati rispetto a quelli pubblici. I fattori che hanno determinato la crescita urbana sono:

• principalmente la localizzazione dei mercati,
• la crescita della popolazione,
• la presenza di economie di agglomerazione.

La rendita fondiaria è certamente uno degli elementi che è alla base delle trasformazioni nell’uso del suolo. La formazione dei prezzi viene spiegata facendo riferimento alla domanda e all’offerta di suolo. Le condizioni per la formazione di una rendita sono date dalla presenza di una curva di offerta anelastica e una curva di domanda che esprime la disponibilità a pagare un prezzo superiore al prezzo di produzione. Le ragioni per le quali si è disposti a pagare un prezzo superiore a quello di pura produzione sono da ricercarsi in vari fattori, prevalentemente la fertilità del terreno (Ricardo, 1817) e la sua localizzazione in rapporto ai mercati (Von Thunen, 1826). La rendita ha un carattere differenziale: differenza di rendimento rispetto alle terre meno fertili o più distanti. I valori del suolo sono più elevati in prossimità del centro urbano. Il suolo collocato distante viene destinato a utilizzi agricoli. Il miglioramento dell’accessibilità favorisce l’urbanizzazione estensiva piuttosto che quella intensiva: la PA deve puntare a limitare l’allargamento dei confini urbanistici per migliorare la situazione. Il costo di riedificazione assicura che l’uso del suolo cambierà solo quando sarà economicamente conveniente sostituire gli edifici esistenti. L’unico uso alternativo, quello agricolo, comporta dei costi molto elevati, dovuti allo sgombero del terreno e alla sua rigenerazione. La zonizzazione rappresenta uno dei più importanti strumenti di regolazione dell’uso del suolo. Viene realizzata mediante i piani urbanistici dall’operatore pubblico. Il trasferimento dei diritti volumetrici o di edificabilità sono un tentativo dell’operatore pubblico di porre rimedio agli insuccessi dei sistemi tradizionali di politiche dei suoli, prevedendo incentivi per i proprietari delle aree che ricevono (receiving areas) l’edificazione e rendendo conveniente così lo spostamento anche alle aree che cedono (sending areas).