La compravendita

Il più diffuso è il contratto di COMPRAVENDITA enunciato nel 1470. Ci dice che la compravendita si effettua col trasferimento della proprietà del bene o servizio dietro il corrispettivo di un prezzo. Riprendiamo la nozione pratica della causa. Qual è lo scopo concreto del contratto. Abbiamo detto che risponde alla domanda: “A cosa serve il contratto (nell’ordinamento)?” in questo modo è più facile individuarla. La compravendita serve a trasferire la proprietà di un bene o servizio, dietro corrispettivo.

Corrispettivo = prezzo. Il codice parla di prezzo, cioè di un’entità misurabile in moneta; prezzo = valuta. Va osservato che dice “verso corrispettivo”, la norma avrebbe potuto consentire lo scambio di cosa con cosa, ma solo il corrispettivo può essere anche inteso in natura. Ma questa è la permuta, dove le parti si scambiano cosa con cosa.

Oggi ci occupiamo di un fenomeno diverso, della compravendita. Tutte le volte che la prestazione è diversa dal prezzo, non siamo in compravendita; se esce dagli schemi del codice non abbiamo la compravendita. Analizziamo gli effetti specifici della compravendita, cioè le prestazioni. Dalla parte del venditore, quali sono gli obblighi? Far conseguire la proprietà del bene, attuare la causa. Ulteriore obbligazione consiste nel consegnare la cosa, devo trasferire il possesso. Ulteriore obbligo è quello di far acquistare il diritto nella condizione prevista dal contratto. Decido di comprare un autovettura usata, sarà questa la condizione da essere rispettata, non dovrà avere vizi se non quelli previsti dal contratto.

I vizi sono di due tipi: giuridici e materiali. Quando dico che il bene non deve essere gravato da vizi di terzi, faccio riferimento ai vizi giuridici. Se il bene non è libero da vincoli giuridici non previsti dal contratto, siamo in contatto con beni viziati. Vizi materiali: l’immobile presenta crepe, segni di umidità, le porte non chiudono, il bene o il diritto devono esenti da vizi giuridici o materiali. L’ ordinamento tutela l’ affidamento dell’acquirente in vista dei vizi.

Ad esempio, l’autonomia contrattuale mi permette di comprare un bene viziato, ma dopo non mi consente di lamentarmi. Il vizio giuridico principale sarà l’impossibilità di trasferire il bene o il diritto, questo fenomeno prende il nome di EVIZIONE. Ad esempio vendo un appartamento, dopo, un signore, afferma di avere acquistato per usucapione l’immobile. Se il signore ha ragione la proprietà del bene non può essere trasferita. Se la proprietà era del terzo, egli perde la proprietà. Cosa può fare l’acquirente di fronte alle pretese del terzo? Denuncia l’esistenza delle pretese e deve essere garantito. Non può riconoscere puramente le esigenze del terzo.

Evizione vuol dire perdere la proprietà perché il terzo ha diritto sul bene. L’evizione può anche essere parziale, sui diritti minori sul bene. Ha un usufrutto sul bene e comporta una parziale perdita del bene o del diritto. Già che siamo in tema di vizi, l’immobile ha l’ipoteca, il bene è viziato giuridicamente. Il vizio può comportare la risoluzione del contratto per inadempimento. L’acquirente può scegliere se tenere il bene ipotecato e ridurre il corrispettivo.

C’è un tempo entro il quale devono essere denunciati i vizi giuridici e materiali? Si, e sono diversi. Potrò denunciare il vizio quando si verifica la circostanza; non avrò il diritto di garanzia fino a quando non sarà nota quella vicenda.  L’ordinario termine della prescrizione dei diritti è decennale, la disciplina dei vizi materiali è diversa. Abbiamo due termini: uno di DECADENZA e uno di PRESCRIZIONE. La decadenza è il termine entro il quel deve essere esercitato il diritto o l’atto giuridico. La decadenza non prevede cause di sospensione. Se entro x giorni compio l’azione prevista dalla legge, il diritto si tiene. Il termine di PRESCRIZIONE può essere sospeso o interrotto.

A pena di decadenza devo denunciare i vizi materiali: otto giorni dalla scoperta devo denunciarli e un anno dalla consegna per esercitare il diritto di garanzia. Se aspetto più di otto giorni per denunciare l’esistenza del diritto, questi decade. Devo esercitare il diritto entro un anno: posso interrompere il corso del termine di prescrizione, dichiarando di voler esercitare il diritto di garanzia. Il termine di decadenza, se decorre inutilmente, fa decadere il diritto di garanzia. Rispetto ai vizi materiali esistono: termine di decadenza, di otto giorni, termine di prescrizione di un anno dalla consegna.

Vediamo ora alcuni aspetti peculiari della compravendita. E’ un contratto ad effetti reali, non riguarda diritti sulle cose, ma consente il trasferimento della proprietà col semplice consenso; devo dare la “res”. Il contratto reale, è un contratto in cui il bene deve essere materialmente consegnato alla controparte per perfezionarlo. Nella compravendita non c’è bisogno di consegnare la cosa, basta solo il consenso. Ho già comprato la cosa anche se non ne ho materialmente la proprietà. Si può vendere un bene altrui? Si, con dei distinguo. Si per una logica utile che è fondamentale nell’uso del commercio. Non è necessario essere proprietario per stipulare un contratto di vendita.

Vediamo le conseguenze della vendita del bene altrui: la compravendita è un contratto a effetti reali, la proprietà si trasferisce mediante il consenso. Se il venditore non è proprietario non può trasferire la proprietà mediante il semplice consenso, siamo nel caso di vendita obbligatoria, dove c’è l’obbligo del venditore a fare conseguire la proprietà del bene all’acquirente in una fase successiva, è la vendita a effetti obbligatori. Anche la vendita a effetti obbligatori è la vendita del bene futuro: il rischio che il bene non venga ad esistenza è del venditore, salvo che non se lo assuma l’acquirente. Il venditore deve consegnare la proprietà del bene, ciò implica che esso deve essere realizzato fisicamente.

Può esserci un caso di contratto in cui il rischio è assunto dall’acquirente: oggi ti dico che ti venderò il raccolto di uva della stagione prossima, è un bene che si sta formando, scelgo dove allocare il rischio. Può verificarsi una grandinata ad Agosto che rovina il raccolto: il venditore risponde se il bene non esiste; nel caso del raccolto il rischio lo prende l’acquirente così paga di meno. Nell’acquisto di una casa che costa 2.000 euro a metro quadrato, non so se l’acquirente si assume il rischio; per il raccolto, chi compera raccolti futuri se lo accolla, a prezzo più basso.

Per finire la compravendita, sappiamo per definizione i requisiti del contratto e li richiamiamo: l’accordo, la causa, l’oggetto, e la forma prevista dalla legga a pena di nullità. Quindi non sono tre, ma tre più uno. L’oggetto deve essere determinato o determinabile. L’oggetto della compravendita è complesso. C’è di più della cosa che forma l’oggetto di trasporto della cosa. L’oggetto è la prestazione dedotta dalle parti. Nella compravendita abbiamo il trasferimento della proprietà del bene o del servizio e la prestazione dell’acquirente (prezzo). Il prezzo deve essere determinato: è definito dalle parti. Ad esempio un euro al grammo. Oppure può essere determinabile: attraverso un’operazione matematica non sindacabile.

Una particolarità è che il prezzo può essere determinato dal terzo. Abbiamo una peculiarità della compravendita.  Il prezzo può essere determinato dal terzo. Le parti non sanno determinare il prezzo dovuto. Se non fosse possibile prevedere la determinabilità del prezzo non si può fare il contratto. Ad esempio vendo un gioiello di famiglia al gioielliere. C’è una disputa sul valore del gioiello, cosa posso fare? L’ordinamento mi offre la possibilità che il prezzo lo dica il terzo. Andiamo dal gemmologo e facciamogli stabilire il prezzo. L’articolo di riferimento è il 1473 che dice che il prezzo può essere determinato dal terzo.

Ancora abbiamo il problema della forma dei contratti. Forma dei contratti di compravendita. Varrà in linea generale il principio secondo cui la forma è libera salvo che la legge non dica diversamente. Per i contratti relativi i beni immobili, l’articolo 1350 prevede la forma scritta. La compravendita che non riguarda beni o diritti immobiliari in genere non necessita la forma scritta a pena di nullità. Le azioni che rappresentano la società sono titoli di credito o beni immobili.

La compravendita non necessita della forma scritta a pena di nullità. Con un minimo di raziocinio nessuno stipula un contratto di compravendita diverso dalla forma scritta. La compravendita di per se non prevede la forma scritta. Mi vendi? Si  => accordo. La macchina => oggetto. A cosa serve? A vendere l’autovettura da A a B => causa. Si verificano gli effetti che la proprietà dell’autovettura è passata. Manca la consegna delle chiavi, il libretto di circolazione. Sono obblighi del venditore.