La locazione

Parliamo di locazione. Nozione del 1571: “la locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato  corrispettivo”. Dato che siamo abituati a capire cosa è la causa, ci chiediamo: a cosa serve il contratto? A far godere una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Non parla di prezzo, come nella compravendita, ma di corrispettivo. Il corrispettivo è un bene suscettibile di valutazione economica. La caratteristica è che è un contratto di durata non istantaneo, ma è destinato a durare per un determinato periodo. È il godimento di un bene.

Per quanto riguarda la disciplina degli immobili invece non è regolata dal codice ma da una norma specifica del 1978. È utile solo ricordare che la disciplina della locazione degli immobili urbani ha una sua regolamentazione specifica. Il codice civile disciplina in via generale la locazione. Oggetto di una specifica disciplina è la locazione degli immobili. Il contratto di durata riguarda la risoluzione dei rapporti. Nei contratti di durata l’effetto della risoluzione del contratto è peculiare. Di solito l’effetto della prestazione del contratto è retroattivo, torna indietro. Se il contratto è dichiarato risolto nascono gli obblighi di restituzione. L’acquirente deve restituire la cosa comprata, il venditore deve restituire il prezzo. Le prestazioni conseguite sino alla risoluzione del contratto restano acquistate dalle parti.

Le norme giuridiche seguono una logica. Mentre posso restituire la cosa comprata, non posso restituire invece delle facoltà che posso aver ricevuto. Avendo goduto il bene e pagato il corrispettivo, il godimento e il corrispettivo fino alla risoluzione del contratto restano acquisiti sennò il locatore deve restituire i canoni pagati e il proprietario il godimento. L’effetto della risoluzione riguarda le prestazioni future. Di fronte all’impossibilità fisica di determinate soluzioni si escogita una soluzione razionale.

La locazione è un esempio di norma inderogabile e imperativa. O meglio, l’esempio lo troviamo nel tempo della locazione, nel 1573 c.c. perché il legislatore ha stabilito un termine? Perché non tiene conto del principio dell’autonomia contrattuale del 1322? C’è una ragione economica. Perché le cause economiche muteranno. Quello che oggi è razionale, tra 50 anni non sarà adeguato. Se ci fosse una svalutazione del 50% al 50esimo anno non ci sarebbe per il locatore la stessa soddisfazione a ricavare 1.000 euro. Ecco perché il legislatore ha previsto un termine massimo di durata.

Il legislatore non vede di buon occhio gli ordinamenti perpetui. Si modificano le condizioni economiche nel tempo. Ultimo aspetto della durata massima è quello secondo cui dice non è nullo l’intero contratto se stipulo una locazione per 50 anni. Per logica p nullo perché contrario a norme imperative, penseremmo. Invece è nullo solo per l’eccedenza, me lo riduce ex lege alla durata prevista dall’ordinamento. È abbastanza semplice aggirare la norma. Alla scadenza dei 30 anni  faccio un nuovo contratto per altri trenta anni. non può essere. Non è possibile proseguire le obbligazioni del contratto dopo la scadenza del contratto.

È un esempio di norma inderogabile per una ragione logico economica comprensibile. Se leggiamo la norma, 1573 dice “Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto”. Vediamo gli obblighi. Alcuni sono reciproci. Il locatore non è sempre proprietario. È sufficiente avere la disponibilità giuridica. Si può dare in locazione  un bene anche se non si è proprietari.

Ad esempio l’usufrutto: diritto reale minore. L’usufruttuario ha la disponibilità giuridica del bene, il proprietario può non averla. L’usufruttuario può affittare il bene perché ha la disponibilità giuridica. Primo obbligo è quello di consegnare il bene oggetto della locazione. Secondo obbligo è quello di pagare il corrispettivo periodico previsto dal contratto, mantenere la cosa in buono stato. curare le manutenzioni ordinarie in modo tale che le condizioni non sono deteriori rispetto all’inizio. Se ho un bambino o una bambina e scrive sulla parete, non posso dare la casa coi disegni del bambino o bambina. Se ci sono sbavature di pittura sulla vernice bianca, non è una cosa normale.

Ultimo profilo riguarda la consegna e i modi di accessioni che la locazione faccia dell’immobile usato. La legge prevede che se nulla è previsto nella disciplina del contratto, le modifiche e accessioni devono essere apportate al locatore. Se apporto delle migliorie, se sono asportabili le porto via, sennò le lascio li e non posso pretendere nulla di più. Il conduttore non può apportare migliorie senza il consenso del locatore. Ci sono due stanze piccoline ne faccio una grande eliminando un muro. Non si può fare, ci vuole l’autorizzazione scritta del locatore.